Ratgeber Hausgemeinschaften

Plötzlich spricht es sich herum: „Unser Haus soll verkauft werden!“, etwa weil Kaufinteressierte durchs Treppenhaus gehen oder weil eine Anzeige auf Immobilienportalen steht. Dabei kommt die Frage auf:

„Könnten wir das Haus nicht auch selbst übernehmen?“

Manchmal ist es auch gar nicht ein direkt bevorstehender Verkauf. Manchmal ist es auch das Alter der bisherigen Eigentümerin, mit der es ein gutes Auskommen gibt, das die Frage aufwirft: „Wie geht es weiter?“ Es lohnt sich, diese Frage frühzeitig gemeinsam zu stellen.

6 Schritte vom Mietvertrag zur Selbstverwaltung

1. Miteinander reden

Zunächst kostet es etwas Überwindung, doch eigentlich ist es ganz leicht, bei den Nachbar_innen zu klingeln. Der nächste Schritt kann ein Treffen sein, bei dem es darum geht: Wer wohnt wie lang im Haus? Wer weiß was? Wer hat welche Interessen?

Davon ausgehend: Wollen und können wir es gemeinsam angehen? Klar ist: Nicht alle sind gleichermaßen engagiert. Das ist normal. Schließlich stehen bei allen mal Familie, Arbeit oder Uni im Vordergrund. So unterschiedlich die Perspektiven sind: Es gibt erprobte Modelle, wie alle gemeinsam wohnen bleiben können, auch wenn unterschiedlich viel Geld und Zeit vorhanden sind.

2. Situation klären

Wem gehört das Haus? Das ist oft gar nicht so leicht zu beantworten: Mieter_innen haben oft nur mit der Hausverwaltung zu tun, die das Haus im Auftrag der Eigentümerin betreut. Wer diese ist und seit wann steht im Grundbuch, einem beschränkt öffentlichen Register der Gemeinde. Mieter_innen einer Wohnung haben unter Vorlage des Mietvertrags das Recht, hier Einsicht zu nehmen. Dabei treten manchmal Überraschungen zutage.

An die Recherche schließen sich weitere Fragen an: Ist es eine Einzeleigentümerin, die das Haus nach der Wende rückübertragen bekommen hat und im Alter etwas kürzer treten möchte, aber mit ihrem Haus verbunden bleiben will? Ist es eine Erbengemeinschaft? Ein Kapitalanleger, der evtl. nach dem Auslaufen der Spekulationssteuerfrist von zehn Jahren das Haus wieder verkaufen möchte?

Eigentümer_innen haben sehr unterschiedliche Interessen und Geschäftsmodelle. Diese zu verstehen hilft dabei, Strategien zu entwickeln.

3. Beratung suchen

Wenn ein Verkauf des Hauses unmittelbar bevorsteht, ist es empfehlenswert, als Mieter_in den eigenen Mietvertrag von fachkundiger Seite prüfen zu lassen. Wurden der Mietvertrag und alle zusätzlichen Vereinbarungen schriftlich festgehalten und von beiden Seiten unterschrieben? Insbesondere bei Wohngemeinschaften: Stehen alle Mitbewohner_innen im Mietvertrag? Gibt es Mietschulden?“ Für den möglichen Fall, dass renditeorientierte Investoren das Haus kaufen möchten, ist es hilfreich, sich gerade bei preisgünstigen Mietverträgen hier abzusichern. Grundsätzlich gilt: Je sicherer die Mietverträge, desto besser die Verhandlungsbasis. Egal, ob Sie das Haus übernehmen oder einfach wohnen bleiben wollen. Allgemeine Beratung gibt es beim Team „Kooperative Wohnformen Chemnitz“; Mietrechtsberatung bei Rechtsanwält_innen oder dem Mieterverein.

4. Auf geht‘s! Gespräch mit Eigentümer_in suchen

Wenn die rechtlichen Verhältnisse und die eigenen Ziele geklärt sind, kann das Gespräch gesucht werden. Gerade Einzeleigentümer_innen haben oft eine persönliche Beziehung zu ihrem Haus. Doch das Verhältnis hat vielleicht in der Vergangenheit gelitten. Eine Einladung zum gemeinsamen Treffen bei Kaffee und Kuchen wirkt manchmal Wunder.

Ein Smalltalk zwischen Tür und Angel ersetzt kein richtiges Gespräch! Beim Gespräch gilt es, die Ziele klar zu benennen, etwa: „Wir möchten gemeinsam mit Ihnen über die Zukunft des Hauses sprechen. Wir wollen alle langfristig wohnen bleiben und mehr Verantwortung übernehmen. Deshalb möchten wir Ihnen folgendes vorschlagen. …“. Es kann hilfreich sein, bei einem solchen Gespräch Externe als Vermittler_innen einzubinden.

5. Modelle

Falls ein Kauf in Frage kommt: nicht immer muss das Haus auf einmal bezahlt werden. Bei einer Ratenzahlung wird der Kaufpreis über einen längeren Zeitraum gezahlt, bei einer Leibrente ein lebenslanges Einkommen garantiert. Falls sich ein Eigentümer nicht vom Haus trennen will: Ein Erbbaurecht gibt das Gebäude in die Verantwortung der Hausgemeinschaft, der Erbbauzins fließt, ohne dass der Eigentümer sich um die notwendigen Bauarbeiten und die Verwaltung weiterhin kümmern muss.

6. Rechtsformen und Geld

Es gibt verschiedene Rechtsformen:

– In der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) wird das Haus aufgeteilt und die Wohnungen gehören Einzelnen. Ein Vorteil ist die teils günstige Eigentumsförderung durch den Staat; Ein Nachteil ist, dass sich das oft nicht alle leisten können und das Haus dann in Eigentümer_innen und Mieter_innen zerfällt.

– Der Kauf als Hausgemeinschaft bietet langfristige Sicherheit für alle: Hier kommen Verein, Genossenschaft oder GmbH (etwa im Verbund des „Mietshäuser Syndikats“) in Frage. Hier bleiben alle Mieter_innen, aber im eigenen Haus. Alle sind Mitglied der Rechtsform, der das Haus gehört. Die Finanzierung wird gemeinsam gestemmt und kann so auch auf ungleiche Vermögen Rücksicht nehmen. Beratung hilft, die geeignete Rechtsform zu klären. IIn manchen Fällen kann auch hier (etwa bei Genossenschaften) staatliche Eigentumsförderung genutzt werden.

– Denkbar ist die Kooperation mit Dritten, etwa einer bereits bestehenden Wohnungsgenossenschaft oder Stiftung, die das Haus in Abstimmung mit der Hausgemeinschaft erwirbt und als „gute Investorin“ agiert.

– Vielleicht soll das Haus auch gar nicht verkauft werden. Auch dann gibt es die Möglichkeit von Eigentümer-Mieter-Kooperationen: z.B. dass die Mieter_innen die Hofgestaltung übernehmen oder jemand im Haus den Hausmeisterposten übernimmt.

Zu geeigneten Organisationsformen und Finanzierung berät das Team von „Kooperative Wohnformen Chemnitz“.

Und wenn alles scheitert? Müssen wir ausziehen, wenn das Haus verkauft wird?

Nein! Kauf bricht nicht Miete. Wo sichere Mietverträge existieren und die Miete pünktlich gezahlt wird, kann auch ein neuer Käufer nicht „einfach so“ Mietverträge kündigen. Ein wichtiger Schutz vor überzogenen Modernisierungsplänen ist eine Hausgemeinschaft, die zusammenhält. Und nebenbei ist gegenseitige Unterstützung im Alltag auch schon ein großer Schritt nach vorn.